​中铁置业——做好产品，稳健前行，打造一流的城市综合运营商

中铁置业——做好产品，稳健前行，打造一流的城市综合运营商

2021下半年，北京第二批集中供地结束。结果一出，“冷”字迎面扑来。寒冬未至，土拍温度骤降，俨然与第一批次的火热形成鲜明反差。

在北京首轮土拍中，中铁置业独自报名6宗地块。而在本轮的土拍中，中铁置业以115.83亿拿下大兴区黄村、西红门及昌平东环路（现场摇号地块）3宗地块（总成交17宗），位列北京此轮土拍拿地金额榜（全口径）第二，仅次于首开股份。在二批次土拍普遍遇冷，房企资金链紧张的当下，中铁置业大举出手，实现了公司对核心城市优质土储资源的补充。

根据数据统计，中铁置业2021年1-10月在全国实现拿地49宗，规划建面达690.98万m2，与去年全年相比增长46.39%。在行业整体遇冷，房企拿地收缩的当下，中铁却加大土地投资力度。关于原因，或许存在以下两点：

一、房地产行业空间仍在的当下，产品力正成为中铁置业加大投资的核心支柱

长期以来房地产被视为我国的国民经济支柱产业，在推动国家经济增长，满足居民住房需求方面发挥着巨大作用。借助城镇化进程以及人口红利，房地产行业出现了一段黄金期，住房销售不断增长。如今在出生人口持续下滑，老龄化加剧的背景下，随着人均住房拥有率的提升，房地产行业进入缓慢增长期。

然而行业的增速放缓并不等同于行业收缩，即使收缩，也需要经历一个过程。2021年1-9月房企销售13.5万亿，同比增长16.6%。在房地产行业空间仍在的当下，“房住不炒”的政策主基调，促使住房回归居住属性。当市场由趋势性机会转变为结构性机会时，围绕产品质量与产品方向下的产品力将成为支撑中铁置业投资布局的关键。

（一）产品质量：稳抓“四系”产品线，构筑中铁核心竞争力

产品对房企来说是一个永恒的话题。在当下，行业竞争加剧叠加产品的同质化，促使房企纷纷追求自身的产品特色，植入差异化的亮点。

对于产品，中铁置业有着自身的认知与定位，即从需求角度出发，针对市场中的不同客群，揣摩并设计相应的细分标准化产品，以实现差异化需求满足。经过十几年的开发探索，公司建立起以“彩系、逸系、阅系、云系”四系为主的商品住宅产品线。

其中的中铁彩系产品，主要以青年首置一族为潜在业主，侧重住宅的经济适用功能。而针对菁英群体及中产阶层，提供中铁逸系产品，通过社区配套的完善及教育资源的引入以满足高阶首置或三口之家的改善性需求。中铁阅系产品则面向品质改善客群，以轻奢美宅的设计满足业主对精致生活的追求，同时能够帮助业主实现三代同堂的愿望。除了满足不同代际的客群需求，中铁置业专门推出针对顶端客户的云系产品，以尊享价值的豪宅产品打造，助力业主圆梦都市鼎级生活。

此外，借助人口老龄化下的机遇以及展现央企的社会担当，中铁还针对长者进行康养项目开发以及面向中低收入人群提供保障性住房。通过各类住宅开发，中铁致力于满足多层次、全龄段的客群需求。2021年1-9月，北京中铁诺德逸府（中铁置业逸系标杆之作）住宅成交位列北京项目销售榜第七名。中铁置业对产品品质化差异的打造在实现项目热销的同时，也为公司的土地投资提供强力支持。

（二）产品方向：“产业+服务”助力中铁成为一流的城市综合运营商

如果说，产品质量是房企的核心竞争力，那么产品方向则是房企的特色选择。如今的房地产开发早已告别纯粹的住宅开发，而围绕业主构建起多元的配套生活场景正成为主流方向，因此以城市综合运营商的身份参与到“地产+”是越来越多房企的战略选择。

中铁置业是央企集团中国中铁旗下的唯一房地产板块公司，其成立于2007年。十几年的开发与探索，公司已由单纯的房地产开发商成功转型为城市综合运营开发商，以城市运营的思维，去发挥所长赋能城市，以“城市产业+城市服务”升级产品。

（1）城市产业：会展经济，中铁置业的重点抓手

城市产业的本质是引产促城，旨在产业的打造促进城市的发展。中铁置业作为一家综合性房企，基于对城市运营 “城、人、产” 三者的深入思考以及自身的优势发挥，相继在会展产业、总部经济、文旅产业、TOD方面进行尝试，并形成一定的开发经验。

会展产业是中铁置业的特色优势，整体采用”开发、建设、运营、服务“一体化模式。当项目开发完成并进入运营阶段，公司以受托者的身份组织会展工作的运营，通过一系列大型活动的举办，培养并输出中铁的会展品牌“世博城”。而会展产业也会因本身的公开性、参与性，搞活一座城市，实现经济效益与社会效益的同步。青岛中铁世博城与长春中铁世博城也因先后承办200余次高端论坛会议及大型会展活动（包括中国国际进口博览会）成为中铁置业会展项目的标杆之作。

伴随着中国对外开放的扩大及国际地位的提升，各类国内展会活动的举办将为会展业带来机遇，因而会展产业也成为中铁置业的战略布局选择。2021年9月26日中铁置业在北京举行中铁会展有限公司的挂牌仪式，宣布正式进军会展领域。而中铁借助着青岛、长春的成熟经验，“世博城”将成为一张国家对外的名片。

（2）城市服务：“产业+商业+物业”——中铁置业城市“服务”三角链

城市作为一个综合体，它本质是各种功能的集聚。如果说产业、商业与物业是它的基础硬件，而服务则是其核心软件。中铁置业以城市综合运营商为定位，针对“产、商、居”三类业态需求开展相应工作，从而延伸出城市的产业运营、商业运营及物业服务三条服务链。

其中产业的运营，主要指中铁置业的城市会展产业。而商业运营，不得不提到商办类旗舰品牌“中铁诺德”，如今的深圳的中铁诺德中心成为国际标准甲级写字楼。而中铁慧生活，作为中铁置业物业服务板块的唯一品牌和旗舰企业，提供运营管理、亲情服务、物业顾问三大服务模块，设计出七重品控体系、十重智管体系，并培育金钥匙、红钥匙两大物业子品牌，公司连续六年入选“全国物业综合实力百强企业”。

二、稳健是中铁置业加大投资的底气

（一）稳健心态：一份责任彰显央企担当，一种文化培育沉稳心态

中铁置业作为一家央型房企，以“营造美好空间，造福社会大众”为企业责任，脚踏实地去践行企业使命“奉献精品、改善民生”，立志于促进房地产行业健康发展。

面对客户，致力于精品工程铸造，努力以舒适、舒心的生活赢得客户口碑。面对社会，致力于追求合作共赢，以“人和”与“资和”构建诚信和谐。面对人才，致力于企业和员工共发展，以平台创造干事机会。

正是秉承“勇于跨越、追求卓越”的企业精神，中铁置业一路向前。同时讲述着“中铁置业”品牌的建筑之美，因而造就中铁置业积极稳健的心态。

（二）稳健行为：“区域布局+城市选择”调整推进中铁置业投资稳健

随着我国的城市化迈入新阶段，人口流向发生了明显变化，城市群、都市圈逐步兴起并吸引人口迁入。在政策红利的释放下京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及成渝经济圈加速发展，成为经济“活力区域”。基于城市的发展趋势及前景分析，中铁置业制定了围绕京津冀、粤港澳大湾区、长三角、成渝经济圈以及九大中心城市布局的战略，并设立八大区域公司从事全国化房地产项目开发，积极参与并下沉潜力区域。

图：中铁置业全国区域及城市战略布局

在城市选择上，中铁置业的投资策略发生明显变化。2016-2017年间，公司相对激进，尽管拿地数量较少，但偏向于一线及热点二线城市争夺，成交综合楼面价高企的同时，溢价率也相对较高。例如2016年10宗地块中仅有2宗低溢价/底价成交，而天津宝坻区一宗地块溢价率达到2.2倍。2018年后，公司明显减少对热点城市热点地块的参与，相反将注意力聚集于弱二线及三四线潜力城市，并加大投资力度。这种转变直接带来的是项目开发利润空间的扩大。根据其母公司中国中铁近三年的财报显示，房地产板块销售毛利率始终保持在30%。2021年，在房地产政策调控趋严的背景下，布局具有安全边际的高能级城市成为中铁置业稳健的投资策略。

图：2016年-2021年中铁置业拿地情况

注：截止2021年10月

当房地产行业进入存量时代，“产品为先”将取代规模扩张成为房企生存根基，而稳健的发展也能够提升房企应对风险的能力。当下多数房企开始战略收缩，中铁置业依旧能够保持战略定力，加大布局力度，参与城市建设与深耕，并逐步确立以“会展产业”为抓手，以“城市服务”为亮点，以“住宅产品线”为核心的“2+1”模式，利用自身专业优势去赋能一座城市，做一流的城市综合运营商。

对外界来说，“以专业塑产品，以投资行稳健“或许是中铁置业敢于与众不同的真正秘诀。